新型城镇化并不等同于房地产化，这一点在社会各界中已形成共识。但在新型城镇化的推进过程中，必然涉及到户籍制度和土地制度的改革，从而难以避免与房地产业发生联系。旧城改造、新城建设与外来人口的进入，都是大城市城镇化发展必经阶段，在这过程中必然会导致各种房地产市场问题，认识这些问题并寻求解决之道，才能保证在新型城镇化推进过程中房地产市场的稳定发展。
大城市的界定标准
新型城镇化的提出，为我国未来城镇化发展之路明确了方向，它将改变过去过于追求城市发展的模式，而转向将重心放到人身上。在大城市新型城镇化中，将提高外来务工者和城市周边失地农民的生活质量与合法权益；将改变粗放式发展模式，更加注重集约化模式，坚持资源节约、环境友好的发展道路。
早在1949年,美国预算局就提出了大城市区的概念和界定标准,其概念在1967年为“一个一体化的具有可识别性的大型人口核心的经济和社会单位”。经过多次修改后，在2000年更新为“包括一个可识别的人口核心和具有核心高度一体化的毗邻地域的地区”。日本在1960年提出了“大都市圈”概念,认为大城市圈中心城市，应为中央指定市(相当于中国的直辖市)或人口规模在100万人以上，并且邻近有50万人以上的城市，外围地区到中心城市的通勤率不小于本身人口的15%，大城市圈之间的物资运输量不得超过总运输量的25%。
由此可见，国际上对于大城市的概念并无统一定义，各国可因地制宜。结合具体情况，并参考其他国家对大城市的定义，我国可将大城市范围界定在省会级以上城市，城市常住人口需达到800万人以上，城市城镇化率50%以上。
考虑到我国人口超过800万人的城市较多以及数据的可获取性，笔者仅选取人口超过1000万人的七个城市，包括北京、上海、天津、重庆、广州、深圳以及成都等作为大城市研究样本。
在城镇化过程中，一方面是大量农村人口进入城市，逐步完成向城市人的转变，而大城市地区城市人口的增加必然导致住房需求扩大，从而推进房地产市场发展；另一方面是城市居民的生活水平随着城镇化发展得到提升，改善型住房需求的释放也是房地产市场发展的重要动因之一。新型城镇化更加注重质量的发展，在新型城镇化条件下，对居民生活质量、土地利用以及生态环境问题的重视，将推动大城市房地产市场向更加稳定与健康的方向发展。
城镇化存在的问题
我国土地资源稀缺，而土地资源又是城镇化发展的必要基础条件。因此，认清土地市场发展现状有利于为合理利用稀缺土地资源制定方向，从而保证城镇化的可持续发展。旧城改造、新城建设与外来人口进入，都是大都市城镇化发展必经阶段，在这过程中必然会导致各种房地产市场问题，认识这些问题并寻求解决之道，才能保证城镇化推进下房地产市场稳定发展。
1、避免透支未来地产投资
大城市卫星城与新城是城镇化快速发展下的产物，它既是城市向外疏导人口缓解城区压力的途径，也是政府体现政绩的方式之一。出于对发展速度的追求，许多新城建设初期并没有进行合理且可实施的发展规划，许多开发企业看中新城发展前景纷纷进驻，吸引大量房产投资客，造成新城快速发展的假象。但是，区域发展最关键的因素是产业和人口，缺乏产业支撑与人口居住的新城无法长远发展，最终可能导致新城变空城的尴尬局面。
盲目的市场追捧不仅会透支未来地产投资，成为房地产市场健康稳定发展的阻碍因素，而且过热的房地产投资还将造成新城发展过度依赖房地产市场。因此，一旦市场遭遇宏观政策限制，新城经济就会受到冲击。
产业支撑是新城建设发展的必要条件之一，房地产先行的开发模式已经被多次证明是行不通的。由产业发展带动人口导入，人口进入和流动才能保证新城房地产市场健康稳定发展，才能促进城镇化的可持续发展。
2、外来务工者基本住房未能保障
我国有数以亿计的外来务工者被统计进城市常住人口，最终体现为城镇化率增长，但实际上他们并未享有与城市居民同等的权利与福利待遇。由于越发达的城市户籍制度控制越为严格，因此在大城市这一问题尤为突出。
“居者有其屋”是大城市城镇化下房地产市场发展的阶段性目标，但是现实中大都市外来务工者却面临着多重住房问题。首先，与城市户籍居民相比，他们居住面积狭小。其次，由于住房空间很难容下床以外的其他设施，他们基本生活设施难以保证。再次，外来务工者居住环境与卫生条件差强人意，这些将直接影响到他们的身体健康状况。
新型城镇化明确了人口城镇化、质量城镇化的方向，因此满足外来务工者住房需求、提高居住条件是大城市房地产市场未来发展目标之一。外来务工者是大城市中最不稳定的群体之一，他们福利待遇的提高有助于大城市城镇化健康发展。
3、旧城区影响房屋市场公平性
在城镇化进程中，旧城区制约了大都市的发展建设，其建筑杂乱无章、环境卫生差、人员结构复杂、社会治安混乱、基础设施落后、土地利用率低等问题给城市的建设管理带来一系列负面影响。
大城市旧城区占据着市区宝贵的土地资源，土地资源不能发挥出其最大的经济效益，加之旧城区原来的空间结构已经不能满足大都市现代化发展的要求，城区土地缺乏科学的规划和管理，造成了土地利用率低、资源严重浪费的后果。不仅如此，旧城区杂乱破旧的建筑形态与周围城市形成强烈对比，对城市形象产生了不良影响，也对城市整体规划与功能布局造成不小的阻碍。
此外，旧城区房屋租赁价格比周边地区的价格要便宜，虽然为进城外来低收入人口提供了廉价的居住场所，但其出租的房屋多为违法建筑，政府难以管理，正规的房地产市场与之相比实际处于不公平的竞争状态，严重影响了城市房屋租赁市场的正常发展。因此，旧城改造不仅能改善人居环境、提升城市品位、推进城市化进程，也将促进房地产市场更加稳定健康发展。
