在当前我国经济面临投资与出口后劲不足等问题的背景下，城镇化因其综合承载能力被寄予厚望，在城镇化快速推进过程中，为了避免空城现象、避免成为新一轮的圈地等问题，需要精心策划，追求符合人口转移规律的城镇化。
北京大学国家发展研究院教授周其仁表示：“人往哪里走与政府把城市的基础设施建设到符合要求，这两点有可能是不一致，这就造成了一方面人口转移的地方投资不足，另一方面政府主导建设的新城区没人去或者人口流量达不到临界点，造成浪费，最终无法解决城镇化过程中人口的转移和资源的合理配置等问题。”
“美国的城市化率79%，每年有4000万人移动住处，其中800万人换州而居。最近，底特律从1700万人减到了70万，而美国的总人口并没有减少，这说明，底特律减少的人口到了别的城市去了。这些事实告诉我们城镇化发展中有很多不可控因素，运用行政手段去强制影响城市发展的因素基本是失效的。如果强行使用行政手段来控制城镇化，就会错误的配置资源。”
周其仁认为，就像大都市永远都“拥堵”，“拥堵”就说明投资不足，大城市会说承载力有限，即便户口不开放，也有很多人涌来，另一边却是很多县城、新的开发区，基础设施虽好，就是没有人气。城镇化过程中要知道是有客观规律的，人往哪去是有信号的，要利用这个信号来决定。
“城镇化也要吸收工业化阶段的教训。”周其仁认为，我国工业化是后起的，所以比较急，政府可以在里面起更大的作用，这种认识有可能在城市化阶段重现。根据工业化教训看出，政府是铿锵有力，也有很大的优势，有高质量的官员、专家系统为其服务，把发达国家的正路、弯路都看明白了，可能会走的更好一点，但是政府来主导的过程还可能有更多的不确定，比如说，美国人均5000美元的时候可能还没有手机，我们现在是人均5000美元，但是不可能完全重复美国当时5000美元时走的路。
对于“城镇化是否也是新一轮的圈地运动”，周其仁认为，这不要一概而论，首先不能圈错地；而在圈对地的时候，新增就业和提高收入的同时分配的合理性很重要，农民得多少、开发商得多少、政府得多少，要有个大体合理的分配。
“现在很多城市规划是政府做的，但是也会招投标，面向社会公众参与，这样的苗头都有，现在城市化，要让这种新的体制机制步伐快一点。笼统的讲，城镇化是市场主导还是政府主导，对于政府，要多向市场学习，注意市场信号，对企业讲，城市建设，与单一的项目和投资有很大的外部性，有公众性，执行下去会互相都受影响，不是完全的商业利益受主导。”周其仁说，公众性需要政府出面主导，企业政府要合作。
“政府引导、市场主导”也是中国银泰投资有限公司董事长沈国军在2013年绿公司年会中所阐述的观点。
“规划的主体是政府，比如投资一定不是从政府来，绝大多数是社会资金，那社会资金怎样才能流向这个项目，主要是政策。沈国军认为是三方面政策，财税政策、金融政策、产业政策。政策不配合，不可能流动，主要还是要尽快地配合出台，把社会资金引入到小城镇建设的领域中去。
沈国军说，市场来主导新的城市化进程，政府来引导，宏观的规划由政府来牵头，具体的规划实施由市场来做。
