新型城镇化绝对不能走以前城镇化的老路，要解决农民进城问题，就是说从物的城镇化转化到人的城镇化。
中国城镇化主要面对的问题是：
第一，城镇化的质量不好；
第二，城镇占用土地的速度远远快于吸纳人口的速度；
第三，工业化和城镇化发展在区域布局上严重不平衡。
第四，城市发展方式非常粗放，表现在以下方面。一是重面积扩张、资源投入，轻内部挖潜，土地产出率、资源利用率低下。比如深圳建设用地每平方公里的产出为4亿元，香港14亿元，新加坡18亿元。二是重城市形象，轻人口转移。三是重新城建设，新老城区和外来人口集聚区的改造。在许多城市，公共服务、公共设施最好的地方在党政机关附近，然后是高档社区，再是普通百姓，最后才是城中村，非常不均衡。四是城市规划基础设施投入和城市管理很不科学，造成城市交通拥堵等。
第五，城镇化不够和谐，主要表现在三个方面。一是拆迁引发了不少矛盾。二是产生了“三留守”问题留守儿童、留守老人和留守妇女。三是大量文化遗产、古迹、古城镇伴随快速城镇化遭到不可逆的毁灭。现在，我们不但失去了古城，而且正在失去传统的乡村。
新型城镇化绝对不能走以前城镇化的老路，要解决农民进城问题，从物的城镇化转化到人的城镇化。前者一定要服务于后者。二是要转变城市发展方式，要从外延扩张、粗放发展转向内涵为主，通过结构优化实现集约发展。
就城镇化而言，中国农民可以分为四类，第一类不愿意进城，第二类犹豫不决、在城乡之间徘徊，第三类携家带口在城市已经定居，第四类是80后、90后等新生代农民工。后两类人是城镇化的主力，下一步变革户籍制度和建立农村土地的退出机制是农民进城的关键。
现在农村宅基地缺乏有效退出机制，阻碍农民流动。土地制度的变革可能是政府真正推进城镇化的核心。目前亟须做的是提高土地征收标准，探索建立人地挂钩的土地利用机制，提高产业的集约用地。矛盾的焦点是土地增值收益如何分配，这是土地问题面临的最大难题。另外要建立适应城镇化发展的税收体制，改变行政资源过度向大城市配置的导向，要更多发挥市场作用，为小城市创造平等的发展机会。
另一方面，要转变城市发展方式，城市一定要走集中集约内涵的发展道路。调整、转变城镇的规划和发展方式是非常重要的方面。同时信息化除了引领工业化之外，一定要引领城镇化。世界银行曾经测算过，一个百万人口的城市如果实施全方位智慧化和数字化管理，可以把城市红利增加3倍。还要转变考核制度，从考核城市的GDP为主转向考核软实力、幸福指数为主。
